【汽车房产家电文化节2015】降息、并购、不动产登记 羊年楼市会有怎样变局?


发布时间:2021-03-03 17:02:46 阅读量:159 作者:霖泓

卢文曦表示,当前政府对楼市的调控主要在“稳定”,即防止风险汽车房产家电文化节2015。作为配合,央行也会有相应动作。但何时出、怎么出相应的“维稳”政策取决于楼市运行情况而定,近期央行连续放水,需要对效果进行观察,如果楼市在短期反弹后再度下行,那么后续政策跟进也顺理成章。而在所有的后续政策中,除了各家银行的利率打折,比较有操作性的,可能是二套房首付比例的调整。

中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

同日,《不动产登记暂行条例》正式实施,这意味着个人住房信息登记联网时代正式来临。

就在此前一天,北京最大的房地产中介企业链家地产,宣布与上海第二大的德佑地产合并,意欲突围上海市场进行全国布局。而在此后一天,知名的互联网平台58同城宣布收购老牌地产信息平台安居客,成立新的“58安居客房地产事业部”。

羊年伊始,数个重磅消息就砸向楼市,这位原本就处于低迷期的房地产市场,增添了几分变数。降息、整合、不动产登记,羊年楼市,会有怎样的变局?

降息刺激有限 楼市仍在徘徊

央行降息,房奴们的压力小了一点。然而,比起去年11月央行突然下调贷款利率0.4%,3月1日这次利率下调,力度不算大,也在意料之内,房地产市场的反响比较冷淡。

同日推出的 《不动产登记条例》,也没有激起太大的波澜。

开发商:哪里来的自信?

春节一直是楼市的传统低谷。今年2月,上海新建商品住宅成交面积42.3万平方米,环比减少44.1%。不过,好消息是,今年春节期间成交量要高出去年29.3%。不少售楼处春节还不打烊,备战三、四月的“小阳春”。

这样的情况,再加上降息的刺激,是不是预示着楼市回暖?多家开发商对此表示乐观,甚至放言涨价。普陀区一个全新盘尚未开工,售楼处已经建好。在附近新房均价约4万元/平方米的情况下,工作人员豪爽表示,新盘开价至少4.8万元,正常情况下将会在5万元左右。

乐观心态并非毫无根据。目前,全上海新房的库存去化周期已经达到了15个月,超过了2008年12个月的历史峰值。而其他不少城市,已经因为压力太大,放松了限贷限购政策。尽管上海一再表示不会放松限购,但全国性的信贷政策正在调整。除了两次降息,央行还在2014年第四季度货币政策执行报告中删除了关于“坚决抑制投机投资性购房需求”的论述。

“这意味着对投资、投机性需求从信贷抑制转向中性,不再是被打压的部分。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,“这是巨大的风向转变。”

不过,购房者对此未必买账。一家房地产平台机构的调查显示,有四成购房者看涨今年上海房价,其中36.3%购房者认为房价只是“小幅上涨”,仅有6.1%购房者认为会“大幅上涨”,将近六成的购房者认为房价将保持平稳或下跌。而在线下的调查中,仅有14.3%购房者认为今年房价将上涨,35.7%购房者认为房价将保持平稳。

一家专营一手房交易的中介门店表示,央行的降息刚刚开始,购房者更关注的,是银行的“利率打折”。“只有银行的利率打折了,购房者才会增加。”

购房者:观望,还是观望

一手房开发商与购房者的观点有分歧,二手房又如何呢?

松江一家房产中介的置业顾问金先生说:“短期来看,降息对上海的市场并没有太大的影响,大多数购房者都在观望两会以后房地产业还会不会有其他动作。”另一家中介的经理潘先生则表示,历年来“金三银四”,来看房的人数都会有所上涨,也不能说完全拜降息所赐。但目前两会正在召开,“大家不会贸贸然下手,可能观望时间会长一点。”目前,多数购房者观望心态浓厚,二手房交易中上下家的心理价位落差较大。

看来,降息并非灵药。中原地产研究部总监宋会雍表示,这次降息,力度小于前一次,且连续降息产生“钝化效应”,对楼市提振作用有限。他预测,像降息这样的“微刺激”只能在相对偏窄的时间内有效。

降息的效果有限,不动产登记对二手房市场的影响也已在过去的一段时间内逐步消化。“不动产登记去年就已经有风声出来,手中持有多套房屋的人在那时已经抛售得差不多了。”宋先生表示,“所以,现在与去年相比,不论是挂牌出售还是来询问房源的人,都没有明显增加。”而按照德佑地产研究部得观点,不动产登记即使有影响,也局限于中高端房源,对占市场大多数的刚需购房者而言,并没有太大的影响。

事实上,这一次的降息及不动产登记,都不是直接的房地产政策。要刺激这个已徘徊了一年多的市场,这样的“药”恐怕不起作用。宋会雍表示,楼市疲软的症结在于投资吸引力不足,“任何基于宏观面、而非针对楼市的单向刺激,都不会推动太多投资转向楼市”。

未来:新的刺激点在哪里?

市场都在猜测,两会后,会不会有更激进的房产政策出台汽车房产家电文化节2015。个别外媒甚至报道,“调整营业税免征期限”等,已经成为刺激房地产的储备政策。

“调整营业税免征期限”等所谓的“储备政策”,已经被相关管理部门否认;一线城市放开限购限贷的可能性更小。不过,楼市的持续低迷,也不是地方政府愿意看到的。眼下,靠降息这类“微刺激”,显然没有太大作用,而且此次降息之后,存贷款利率已经接近10年最低,继续下行的空间也有限。

卢文曦认为,从银行的角度来看,当前首付利率优惠在9.5折,连续降息后银行利差进一步缩小。而二套房利率都上浮1.1倍,银行有利润保证。从风险控制来看,由于二套房买家本身资质较首次置业者要好,违约可能性小,对银行而言风险低。从市场激励来说,当前改善型买家占到7成左右,都采取卖一买一的做法。

“如果将二套房的首付比例降低到四成,对成交的促进效果会非常直接和明显,首付降低幅度1/3,压力大大减轻。预计可以促使二到三成客户直接购买第二套房。”

不动产登记?别想多了

等了很多年的“不动产登记”靴子,终于在3月1日落下。不出业内所料,这只靴子影响力有限。媒体和网络上只在前后两三天讨论了下新产证的样貌,预测了下哪些城市会第一批发新证,其他的,远不如不动产登记条例公布时那般热闹。

借用一位地产评论人的话来说,不动产登记这事说了那么久,该有的影响早就释放完了,不必等到正式施行这一刻。

其实,实施不动产登记,不是为了打压房价。《不动产登记暂行条例》里,对现行规定最大的改变是,把原来分属住建、农业、林业、国土等多个部门的多种不动产权利收归起来,目的是“提高行政效率”。另一个改变则是“全国联网”,即特定权利人在全国范围内的不动产信息都归结在一起。

所谓“该有的影响”,指的就是这一点。通俗地讲,一个人在国内有多少套房子,不动产登记账簿内一清二楚。个别以灰色手段拥有多套房产的人,在不动产登记后财产状况将“大白于天下”。因此,市场猜测,这部分人会因此把手中房产抛出,造成市场波动。不少人更是由此把不动产登记和“官员财产公开”、“房产腐败”等联系起来。

不过,关于不动产登记,还有更深层的猜测——许多人认为,不动产登记是开征房产税的征兆。中原地产研究咨询部就表示,市场担心的并不是不动产登记,而是担心今后“以房定税”。而一旦全国性普遍开征房产税,对房地产市场的冲击就非同小可了。

那么,房产税有没有可能紧随不动产登记而来呢?业内普遍的看法是,暂时不会。套用易居中国总裁丁祖昱的一句话:不动产登记只是全国普遍开征房产税的必要条件,但不是充要条件。按规划,2015年将推进不动产统一登记制度的实施过渡,但一直要到2018年,不动产登记信息管理基础平台才会投入运行。是否开征房产税、何时开征房产税,不动产登记并不是一个合适的指征,至少,先要看到房产税立法。

还有人担心,不动产登记后,自己的财产状况就没有隐私可言了。这种担忧是不必要的。国土资源部不动产登记中心明确表示,只有权利人和利害相关人才能够查询信息,其他人都无法查询;司法部门、司法机关如果需要查询,也必须提供查询目的和查询的证件。另外,也不是说新的不动产证启用,原来的房产证就没用了。不动产登记中心表示,只有进行了新的交易才会使用新的证书,也就是说,如果不卖房子,原有的证书永远有效。

房产中介会消失吗?

疲软的市场里,也有一股暗流在涌动。过去“躺着挣钱”的中介,日子开始不好过了。原本,房产中介一直被认为是互联网尚未进入的最后一个领域,但从去年下半年开始,这个局面被打破了。某中介机构负责人直言:互联网冲击下,留给传统中介行业调整的“窗口期”只有一两年。

传统中介全国布局

变化是迅速的。2月28日,北京排名第一的中介企业链家地产与上海排名第二的德佑地产合并。3月2日,58同城宣布收购老牌互联网地产信息平台安居客。两桩并购有共同的特点,即北京企业收购上海企业,同时,都在朝着全国化、平台化、线上化的方向发展。

链家地产号称要做“万亿级的房产O2O平台”,从目前的情况来看,这也是唯一一家有资格喊出这个口号的传统中介企业。链家很早就开始转型,目前拥有非常成熟的互联网平台,自有门店实力也很强,在北京的市场占有率超过一半。“样样都好,就是太贵。”这是北京购房者对链家的评价。

当然,作为在地性很强的房地产中介,链家能否在其他城市复制成功还是未知数汽车房产家电文化节2015。但本次选择德佑,足以看出对上海市场的势在必得。

信息平台杀入市场

安居客和其老对手搜房网自然也不会闲着。原本,安居客是打算自己上市的,但上市前的关键时刻,出了个昏招——对所有入驻中介提高收费。这个举动遭到了十来家中介的联合抵制,并间接导致了上市失败。

搜房网的招数更狠,直接伸手进入交易领域,在北上广深推出10万套“自营房源”,宣布仅收0.5%的中介费。这,当然也招来了更为猛烈的中介联合“抵制”。

如今,58同城收购了安居客,并谦逊表示:做好信息平台,与各家中介紧密合作,绝不插手到交易领域。不过,58同城以C2C交易起家,深耕三四线城市,租房领域的“个人房源”超过一半,还启用“人工认证”来确保房源来自个人。新成立的58安居客表示将扶持“独立经纪人”和“个人房源”,并宣称,作为平台,对个人和对中介机构“一视同仁”。

中介的好日子过去了

来自行业领头羊和新势力的“降维攻击”,大概会让本地的传统中介企业原本就不好过的日子雪上加霜。中介费打折?这早已不是什么新闻。部分门店长期生意冷清,甚至有的“一年才成交一单”。

伴随房地产市场十年的突飞猛进,房地产中介一直过着“躺着赚钱”的好日子。尽管,成交一套房子很难,但“三年不开张,开张吃三年”心态,足以吸引年轻人们拿着微薄乃至于零的底薪,苦苦挣扎在这个行业里。

十年来,中介费上下家各交1%的费率,也一直没有变过。早先,一套房子的价格几十万元;房价翻了几倍后,一套房子数百万元。中介费随之水涨船高,但中介付出的劳动,是相差不大的。行情好的时候,自然没有问题;如今行情变差,买卖双方难免不满。中介还想过好日子,难。

房产中介会消失吗?

这一轮整合后,有人惊呼“房产中介要消失了”。的确,中介行业立足于信息不对称,人们之所以特别需要房地产中介,也是因为房屋是高价值的非标产品,信息不对称的情况格外明显。但随着互联网的发展,信息不对称的情况逐步扭转。过去,一个人时间精力有限,一天跑几家门店,对比几套房子已是极限;如今,借助互联网平台,这些事都可以在几分钟内完成。中介的作用确是在削弱。

但是,也正是因为房产交易的高价值和专业性,普通买/卖房者仍然希望交易中能有专业的“中间人”,以分担风险。要说中介行业“消失”,并不靠谱。只是,长期以来的低门槛、高流动、人海战术、重视“话术”等等前互联网时代的经营特色,恐怕会在这一轮冲击中发生改变。而一直为人诟病的佣金模式,在更高强度的市场竞争中,应当也会发生质的变化。

中介不会消失,眼下的不景气和整合潮,正是行业自我调整的机会。而调整的方向,终归是更专业、更高效,真正回归中介“服务”的本质。■本报记者 赵翰露 本报实习生 王燕红

基准利率 存款 金融机构

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网友评论:

来自应城的网友说:评论时间:2021-03-03

再累,再苦,再疼,也只是为了你能喜欢我而已。回复


来自淮南的网友说:评论时间:2021-03-03

真心等你的人,他总会真心等下去,不愿意等你的人,总是一转身就牵了别人的手。回复


来自高安的网友说:评论时间:2021-03-03

就是你我,一南一北。你说是我甘愿离南,我只说是你不肯随我北来。回复


来自清镇的网友说:评论时间:2021-03-03

如果个性是一种错,那麽我已壹错在错。如果帅是一种罪过,那麽我已罪恶滔天。如果聪明要受惩罚,那我岂不是该千刀万寡如果谦虚要受责駡,我怎能逃过妒忌的嘴巴。回复


来自敦化的网友说:评论时间:2021-03-03

带一卷书,走十里路,选一个清净地,看天,听鸟,倦了时,和身在草绵绵处寻梦去。回复


来自鹤岗的网友说:评论时间:2021-03-02

清醒了岂能再昏睡,觉知了岂能再愚昧,当华美的叶片落尽时,生命的脉络便曆曆可见。回复


来自广汉的网友说:评论时间:2021-03-02

忧愁他整天拉着我的心, 像一个琴师操练他的琴; 悲哀像是海礁间的飞涛; 看他那汹涌听他那呼号。回复


来自兰州的网友说:评论时间:2021-03-02

人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。回复


来自新民的网友说:评论时间:2021-03-01

生命中的许多东西是可遇不可求,刻意强求的得不到,而不曾被期待的往往会不期而至。回复


来自松滋的网友说:评论时间:2021-03-01

我不怕你什么都没有,我怕我什么都想要。回复


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