【房产交易硬过】佛山“旧改”七年 改出几多新惊喜?


发布时间:2021-02-25 09:37:05 阅读量:21889 作者:朝实

未来展望房产交易硬过:商业住宅不是旧改主方向

经过7年耕耘,佛山一些旧改项目已成型。

岭南天地已成为佛山的一张名片。

经过7年耕耘,佛山一些旧改项目已成型。

文/记者曾艳珠、陈钰凤

图/记者张宇杰

佛山是全国第一个明确提出“三旧改造”(以下简称旧改)的城市,从2007年至今佛山旧改已经走到了“七年之痒”的节点上。如果说佛山以前的旧改犹如点点星光,散落在城市的各处。那么,现在旧改已如大河奔涌,冲击着城市的各个角落,包括瑞安、新鸿基、万达、万科、碧桂园、绿地、星星、广佛智城在内的诸多开发商被这股浪潮裹挟,通过拿地、租地等多种形式进行开发。

经过7年耕耘,佛山一些旧改项目已成型,有了自己的范本,给我们不少惊喜。当然,更多的旧改项目还走在改造的路上。站在“七年之痒”的节点上,我们总结过去旧改中的经验和教训,了解旧改的操作方向,探讨旧改在城市建设和发展中起到的作用。

土地市场

禅城旧改地块拍卖竞价过程激烈 耗时5个半小时

许多地产人都忘不了7月9日的那个夜晚,位于佛山中轴线上的南浦村地块通过网上公开交易,经过437轮的应价,最终由广州的一家房地产开发有限公司等2个主体组成的竞买联合体以17.72亿元成功竞得,地块溢价率达96%。其整个竞价过程十分激烈,耗时罕见的5个半小时。创造了佛山土地网拍史上耗时、轮数的最高纪录。这块地,正是禅城区重点旧改项目南浦村。

禅城区由于土地容量有限,中心城区几乎无地可用,必须通过旧改盘活中心城区土地,带动城市建设和开发房产交易硬过。近几年,禅城区拍的土地几乎都是旧改地,不仅体量大、总价高,拿地的基本上是大牌房企。去年上海特大型国企绿地集团通过在季华路沿线拿地首入佛山,万科地产借佛山万科广场介入了季华路沿线的旧改开发,星星地产也把原星星工厂地块盘活,用于开发综合体项目。此前,岭南天地通过拿地介入东华里改造,打造的岭南天地已成为佛山的一张名片。2010年初,新鸿基斥资90亿元,买下目前佛山最大的旧改项目澜石旧改项目,项目已定名为泷景,占地近300万平方米,其预计11月入市。

南海今年推出111个三旧改造项目

比较起禅城区,南海区的土地资源显然更为丰富,但核心区的土地资源也很紧张,需要通过旧改盘活。近一两年,广东金融高新区就推出了不少旧改地。去年,万达以底价20.36亿元拿下金融高新区一幅地块首进佛山,南海万达广场历经一年半的开发已进入销售尾期。

此外,南海区更喜欢将土地打包集中推介。在不久前举行的2013年南海经营性用地暨“三旧”改造项目投资推介会上,南海一口气推出了111个项目,改造土地总面积约1.2万亩。

在亮相的111个项目里,“三旧”改造项目有86项,面积约9712亩,拟投资金额约700亿元。从片区来看,最受关注的莫过于广东金融高新技术服务区(B、C区)共21个项目、西樵听音湖片区7大项目以及三山新城6大项目。

总体来说,禅桂中心区是旧改开发最火热的区域,旧改风潮目前尚未席卷土地储量丰富的镇街。

“其实,开发商拿地不是冲着旧改去的。拿地时关注的是地块本身的素质和区位。不过,现在禅桂中心区推出的地块基本上都是旧改地,品牌开发商一般习惯在中心城区开发,不得不拿这些地块。”有品牌开发商负责人向记者表示,表面上看起来好像开发商都在一窝蜂做旧改,实际上很多开发商最不愿意碰的就是旧改,因为旧改牵涉的面太广太杂,尤其拆迁是一大难点。很多开发商即便拿了旧改地,也会要求政府把土地平整后交到自己手里。

近期动态

今年旧改项目集中入市

“高大全”综合体是主流

记者了解到,今年旧改项目集中入市,大部分项目是集合了住宅、写字楼、零售商业、公寓于一体的综合体项目。

旧城改造项目的整体体量一般比较大。新鸿基泷景是佛山的“巨无霸”旧改工程。“近300万平方米的建筑规模,已经不仅仅是综合体这么简单。”新鸿基地产南中国区总经理黄少媚称,泷景项目占地已经近300万平方米,是个巨大的综合体。“泷景大概是50万平方米做商业,250万平方米做住宅,我们认为这样的比例是合适的。”黄少媚指出,这一项目是国内规模最大的旧城改造项目之一。

禅城区另一个旧城改造标志性的项目——岭南天地走的也是“高大全”的路子。目前,岭南天地的商务氛围已形成。下阶段会在商场上有一些布局,不会倾向于做大的购物中心,而是做特色商业,会引进一些没有进入佛山的品牌。东建普君新城目前主要售卖铺位,据介绍之前岭南天地出售的铺位价格均价为10万元/平方米,普君新城铺位价格预计与之接近。

大型综合体在业态构成上都趋于雷同。除住宅外,商业方面则以写字楼、零售商业、公寓为主。比如,泷景项目会在该片区的中心区域,将建50万平方米的商业体,由购物中心、服务公寓、精品酒店及环保办公室组成,住宅区到商业中心仅500米距离。占地110多万平方米的星星凯旋国际,也涵盖超甲级写字楼、SOHO公寓、购物中心、滨水风情商业街等商业业态。岭南天地除了住宅外,拥有10万多平方米的步行商业街,两大购物中心占地面积约30万平方米,整个商业的体量占岭南天地总体量的50%以上,而住宅仅占40%。

通常来讲,住宅在一个旧城改造项目中占到的体量,一般为70%左右,大部分项目入市时会选择先推住宅,用住宅的销售收入反哺商业开发,进而把商业氛围做上来。但也有例外,比如岭南天地则是以商业为主住宅为辅,以商业的成功带动住宅的销售。岭南天地近期还将推出新一批的洋房单位。新鸿基泷景11月入市也选择先推住宅。

三大样本

它们书写佛山7年旧改之路

佛山的旧改之路走过了7年,这7年里涌现出了“多如牛毛”的旧改项目,他们有的脱颖而出,在土地开发、商业运营、居住品质营造等方面各有特色,成为旧改的样本。有的则退出大家视野。可以说,做旧改是有人欢喜有人愁。

城中村改造样本:石头村

石头村隶属禅城区石湾镇,是典型的城中村。石头村地处佛山规划中心组团的中央商务区,区位条件相当优越,土地发展潜力巨大,是佛山推进“三大改造”的重点区域之一。

在各级党委政府的大力支持下,石头村积极引入市场化运作,大力推进旧村改造,做出了先拆旧再建新的大胆尝试,成为“城中村”改造的典范。

旧城镇样板:岭南天地

2007年5月,禅城区政府提出“三大改造”战略,瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地。2008年2月28日岭南天地正式启动。

岭南天地所在的祖庙东华里是岭南文化的精髓所在,是佛山文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存最完整的历史文化街区。在这一项目的改造上,开发商瑞安对于其商业街既保留原有文化特色,亦注入现代商业元素。其中,岭南天地保存一个完整的古建筑物群,项目内共有22处文物古迹,包括祖庙、东华里古建筑群等。

旧厂房改造样板:广佛智城

南海大沥广佛(国际)商贸城中心区开发用地涉及到5个村委会、15个包括村组集体经济组织在内的土地权属单位。

当地政府通过给村集体返租的形式,由政府统一从村集体租用土地后,对外引入项目开发公司,实现了中心区连片开发。作为广佛商贸城中心区的大型综合体广佛智城,就是在这样的旧改背景下诞生的项目,其定位为打造电商体验之都。

记者从市三旧办了解到,“全市三旧改造专项规划的第三次修编”已进入尾声房产交易硬过。本次修编,意味着佛山的三旧改造将进入新的阶段。

据悉,佛山纳入三旧标图建库系统的总用地量为50.16万亩、6201宗地块。在这些土地中,有近7成属于旧厂房,是真正的旧改主力,“旧城改造的地块并不多”,三旧办有关负责人说。“佛山是以制造业为基础的城市,旧厂房的比例非常大,三旧改造的目的主要是为了产业升级”,该负责人说,建商业住宅不是三旧改造的主方向。

2011年,市政府就下文要求“各区‘三旧’改造中,旧厂房改造要优先用于发展工业,其中禅城区旧厂房改造用于发展工业的面积不低于40%,其余区不低于60%”。“旧厂房用地转变功能用于开发建设商品住宅的,土地出让总价款分成比例由现行土地权属人和政府4:6调整为3:7”。这实际上是鼓励旧厂房仍用于工业用地,或者用于商业,又或者用于公益性设施,“这三个方向,政府会给予政策上的扶持。”

佛山 城市 项目

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网友评论:

来自东乡县的网友说:评论时间:2021-02-25

时光的残忍正在于,她只能带你走向未来,却不能带你回到过去。回复


来自芜湖的网友说:评论时间:2021-02-25

不是每件事都注定会成功,但是每件事都值得一试。回复


来自义马的网友说:评论时间:2021-02-25

明明该浪的年纪却偏偏妄想执一人之手到白头,别再满腔哽咽跟他诉说旧日种种,难道你以为他会感动?回复


来自临汾的网友说:评论时间:2021-02-25

记住太阳光是健康唯一的来源,比什么药都好。回复


来自清远的网友说:评论时间:2021-02-25

生不要因为害怕被人误解,而把自己过得很卑微。回复


来自永州的网友说:评论时间:2021-02-24

隔着一朵花的光阴,凝望在一抹桃红中,轻飘曼舞,低眉心扉访一季春暖花开。蝶飞曼舞,低眉浅笑,赴一场桃花盛宴,予我一世情缘。听那雨纷纷在枝头摇拽,惊醒了熟睡中的花儿,是谁在那里轻语浅吟,在我梦萦千回的心底深处栖息,只是为了在履行,泽一城终老,白首不相离的传奇。回复


来自富阳的网友说:评论时间:2021-02-24

没有谁会对谁好一辈子,只有自己不会委屈自己。回复


来自格尔木的网友说:评论时间:2021-02-24

爱,就让我在这儿清静的园内,闭上眼,死在你面前,多美!回复


来自漳州的网友说:评论时间:2021-02-23

找到对的人也许要花一生的时间,但爱上一个人却往往在一瞬间。回复


来自平顶山的网友说:评论时间:2021-02-23

有你的时候下雪都不觉得冷,自己一个人的时候,晴空万里却觉得萧瑟。回复


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