【房产证上可以减名字吗】万科的变革拼图


发布时间:2021-02-24 07:46:02 阅读量:1170 作者:尚博

在业内人士看来,无论是依托社区的商业、金融还是养老,万科拥有可观的客户群,这在大数据时代,都是万科拓展新型业务的基础和优势房产证上可以减名字吗。例如万科学习的腾讯,就是依托垄断性的客户资源优势,发展了多样的业务。

万科周刊官方微博发布了这样一条微博。根据媒体报道,加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)日前宣布,将投资2.5亿美元与万科成立合资公司,参与中国房地产市场投资。

“事业合伙人”最近已经成为房地产业内讨论的热门词汇,而这也恰和万科周刊有关。3月18日,万科周刊以“万周君”的名义,在微信平台上发布了“一张影响万科未来10年的PPT”,向外界介绍了3月15日主题为“事业合伙人”的万科春季例会。在这次例会上,万科总裁郁亮透露了万科未来的事业合伙人计划。

万科的一位高管将这次春季例会比作万科的“遵义会议”。

万科迎来了一个变革的时代!

万科的变革并不只是从职业经理人制度向合伙人制度转变,还涉及公司定位、业务布局、业务拓展、企业思维方式、上市平台等多个方面。2013年,万科宣布从住宅产品提供商向城市配套服务商转型。在此前后,万科收购香港南联地产、进军海外、涉足商用地产、启动B转H、入股徽商银行、向互联网企业学习,等等,万科的变革已经开始。

■ 变革路径房产证上可以减名字吗

1 合伙人制度

在万科第四个十年开局之年,郁亮高调提出要建立事业合伙人制度,无疑是对职业经理人制度的一次革命。

“合伙人制度是比职业经理人制度更好的制度。”

根据万科周刊近期披露又删除的“万春会正记”,郁亮在这次有“全部副总裁、各本部管理层、所有一线公司总经理、外部咨询顾问团队及国际友人近500人”参加的春季例会上表示,要设计不同层级的合伙人制度,从而牢牢地掌握公司的命运。

在房地产业内,众所周知的是,在万科前三十年的发展中,万科董事长王石当初选择了不当老板,一手打造了万科的经理人制度、文化。如今,在万科第四个十年开局之年,郁亮高调提出要建立事业合伙人制度,无疑是对职业经理人制度的一次革命。

郁亮向参加春季例会的人士推荐《门口的野蛮人》一书,并表示面对已经上门的“野蛮人”,“我们必须掌握自己的命运”。在业内人士看来,合伙人制度的提出,反映出面对“野蛮人”上门时万科管理层的危机感。

万科内部一员工对记者表示,合伙人制度现在还没有具体操作细则。但郁亮已透露了按层级实行的意思。未来或许从最高层到基层,从公司到项目,都会有万科员工成为合伙人。不同级别的合伙人合伙门槛也有区别,但应该可以让最多数的员工都能参与,将个人与企业更好地绑定,“变食客为死士。”

除了企业管治从职业经理人制度向合伙人制度转变外,万科在业务层面也有不止一种的变革战略。

2 轻资产战略

“轻资产、会运营”,毛大庆曾用这六个字概括万科的商用地产。除了新拓展的商业地产外,万科的轻资产战略还反映在住宅等项目小股操盘上。

“现在关注的人很多。”对于有传言北京金隅万科广场90%股权已转让的消息,3月25日,毛大庆对记者表示还没定,但可以谈的有很多。

说到万科已经启动的商业地产——万科称之为商用地产战略时,毛大庆曾用六个字概括,“轻资产、会运营”。

出身新加坡凯德集团的毛大庆谙熟轻资产运营的模式。毛大庆曾表示万科的商业地产目标是开一个就资本化一个,资本化之后再持续经营,通过管理产生收益。这样一来,商业地产的收益不仅是出售资产的收益,还有管理的持续收益。

万科的轻资产战略不仅反映在新拓展的商业地产上,还反映在住宅等项目小股操盘上。万科在2013年年报中表示,“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化,即在合作项目中不控股,但项目仍然由公司团队操盘,使用公司品牌和产品体系,共享公司的信用资源和采购资源。

日前,泰禾宣布控股万科房山长阳项目,被业内认为是“小股操盘”最新例子。在此次合作中,泰禾主要是投资方,万科负责操盘。

兰德咨询总裁宋延庆认为,轻资产战略下,万科在合作项目上的收益不止股权对应收益,还包括管理费以及约定的超额利润分享。据了解,万科在北京项目管理费多在销售额的2%,目前并未约定超额利润。但其他地区个别项目有超额利润奖励。

3 国际化战略

梳理万科在海外的一系列动作,可以发现万科的国际化战略并非是拿块地开发那么简单,而是有着系统考虑的。

今年2月,万科在美国纽约曼哈顿的项目动工。

从2012年万科收购港股房企南联地产、成立海外事业部,万科的国际化布局已经在多地落子。目前,在中国香港、美国旧金山和纽约、新加坡,万科都已经获得开发项目。万科在海外的发展,主要都是借助和当地企业合作开发的方式。万科方面表示,参与海外业务,目的主要在于增进对海外成熟市场的理解,学习和借鉴国外优秀同行的经验,进一步强化自身的专业能力和管理水平。

郁亮在2013年年中曾表示,希望借助国际化战略,提升公司的管理水平,推动万科向世界级优秀企业迈进。

梳理万科在海外的一系列动作,可以发现万科的国际化战略并非是拿块地开发那么简单,而是有着系统考虑的。

通过2012年收购港股房企南联地产,即如今的万科置业(海外),以及谋求B股转H股,万科和国际资本市场的接触将更加深入。

万科还将参加2015年的米兰世博会。郁亮在今年2月的发布会上对此表示,这是万科国际化战略的重要组成部分,将有助于提高万科国际形象和品牌价值。

今年2月,万科副总裁丁长峰还对外透露,万科即将登陆欧洲,将在伦敦开发项目。

4 业务生态系战略

毛大庆在谈到万科住宅以外的业务发展时,就用了一个“万科生态系”的概念。围绕住宅开发,万科现在已经涉足上下游的产业化部品生产、商业地产、养老服务及金融业等。

3月25日,北京万科与北京住总宣布将进行住宅产业化项目股权战略合作。通过建设住宅产业化产学研基地,万科将介入实体产业,生产内外墙板、楼体等住宅工业化所需主要部品。根据记者了解,这个位于顺义的产业化基地项目也是万科最高层与北京住总敲定的。新基地预计今年7、8月份开始生产。

从昔日的做减法、只有住宅开发业务到今天的做加法,万科现在涉足的业务已经不再只是住宅开发。围绕住宅开发,万科现在已经涉足上下游的产业化部品生产、商业地产、养老服务及金融业等。

正如谈到商业地产,万科最高层都表示是服务于住宅;万科现在涉及的多元业务,一样都是围绕住宅这个主业房产证上可以减名字吗。

2013年四季度,万科宣布将作为基石投资者认购徽商银行股份。对于参股,万科的解释是更好地满足公司客户在金融服务方面的需求,可帮助万科率先向客户提供国内领先的社区金融服务。

今年3月,毛大庆也向媒体详细介绍了万科的社区养老服务计划。万科的“三位一体”养老服务体系包括社区嵌入式小型机构、城市养老服务综合体、全龄化养老服务社区三类。毛大庆说,万科的社区养老服务收费价格,不会太贵也不会太便宜,要保证盈利。

毛大庆在谈到万科住宅以外的业务发展时,就用了一个“万科生态系”的概念。毛大庆表示,住宅肯定是万科的核心业务,在向互联网企业学习时,万科也意识到要有自己的“竹林”。“一棵竹子可能会死掉,但如果是一片竹林,有新生的竹笋,就不会死掉了。”

■ 剖析

谁制造了万科变革的紧迫性?

挑战来自门口的“野蛮人”。在业内人士看来,对于经历过“君万之争”的王石和郁亮来说,管理层对万科的实际控制权是不容挑战的。根据21世纪经济报道消息,近期不乏资本方对万科A有举牌甚至股权收购意图。

挑战来自传统住宅行业终将遇到的“天花板”。万科在2010年成为房地产千亿企业,2013年销售金额超过1700亿元,但住宅销售终将遇到“天花板”则是万科甚至更多房企已经在考虑的问题。住宅销售终将遇到“天花板”,万科就需要寻找新的利润增长点。

毛大庆说,全世界最高的桉树长到150米、160米也就最高了,万科住宅业务的增长2000亿、3000亿,不可能没有顶点。于是万科需要拓展新的业务领域,包括社区商业在内的商业地产、养老服务,甚至郁亮曾提到未来不排除万科经营垃圾场。

万科董秘谭华杰在2013年业绩会上表示,万科会跟随城市发展步伐,一个城市不同阶段重点不一样,产业升级、人口会变化,“我们会跟随所有变化,这个城市需要什么,我们就提供什么。”

挑战还来自同行的竞争对手。虽然绿地集团董事长张玉良说“万科是我们的好朋友”,但这不能改变绿地已经在挑战甚至将取代万科行业第一的“准事实”。2013年,万科销售金额为1709亿元,继续是行业第一;但绿地与万科的差距只有84亿元,“也就是两个项目的差距。”张玉良年初选择在北京对媒体释放今年房地产销售2400亿元的目标,预计增幅接近50%。这对于近几年销售额年均增长只有30%的万科来说,可谓“压力山大”。虽然郁亮等万科管理层不止一次表示,万科不在乎第一的位置。但记者接触到的很多业内人士并不真的相信郁亮的这句话。万科内部的一位人士也曾在非公开场合表示,之所以关注销售金额排名,是因为只有按销售金额,万科才能排到第一。万科的净利润、万科的销售面积都不是行业第一。

万科要保住行业第一的地位,也就需要有更多的增长点,从住宅主业到其他业务。例如万科的竞争对手绿地,一半的业绩由商业地产贡献。

■ 记者手记

制度设计需实践检验

“三十而立”。2013年是万科第三个十年发展的收官之年,2014年是万科四个十年段的开局之年。在万科2013年年报的“致股东”开篇,万科用一种不乏自豪的语气宣布,过去十年,万科由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。与此同时,万科审慎表示,面对难以准确预测的未来,因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险,但反应过度的盲动和自暴自弃,同样可能导向歧途。

多年坚持住宅产业化反映出万科企业中的坚持基因,已经开始的主动求变也将支撑万科更长远的发展。先后登顶珠峰的王石、郁亮都是硬汉子。站得高则看得远,对于万科,对于所有的房地产企业来说都是一样的。

当然,机遇和挑战并存。万科对商业地产、养老服务等方面的探索,面临着运营水平和服务能力提升的要求;万科的小股操盘,还需要输出更多操盘经验让合作者获取更多收益;合伙人制度能否像职业经理人制度一样成功,其制度设计还需实践检验。新京报记者 张旭

2012年5月,万科收购香港南联地产,被视作国际化的第一步。

2013年1月,万科公布B股转H股方案,同月在香港拿地。商用地产管理部在北京成立。

2013年2月,万科登陆美国旧金山市场。

2013年4月,万科通过与吉宝置业合作进入新加坡市场。

2013年6月,万科总裁郁亮宣布,万科将由住宅产品提供商向城市配套服务商转型。

2013年10月,万科开始参股徽商银行。

2013年11月,万科全国首个购物中心北京金隅万科广场试营业。

2013年12月,香港领汇房地产投资信托基金宣布与万科签订战略合作意向书。

2014年2月,万科纽约项目动工。

2014年3月,万科透露小股操盘战略,并公布将建立事业合伙人制度。

万科 周刊 事业

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网友评论:

来自庄河的网友说:评论时间:2021-02-24

记住一句话:不要跟眼界不一样的人争辩。回复


来自枝江的网友说:评论时间:2021-02-24

咫尺与天涯的距离,说远是一辈子,说近也只是一句话。回复


来自鹤岗的网友说:评论时间:2021-02-24

七秒钟的话语,一辈子的记忆。回复


来自密山的网友说:评论时间:2021-02-24

陪你聊几天你就喜欢他,这是幼稚。火锅可以一个人吃,电影可以一个人看,当一个人熬过了最艰难的时候,就不再想去寻找依靠,任何人都是负累。去找一个像太阳一样的人,帮你晒掉所有不值一提的迷茫。回复


来自辉县的网友说:评论时间:2021-02-24

守护一个人需要太大的勇气,也许没有山盟海誓,但只要诚心正意,也可以生死相依。两人走到最后,往往就是一个靠,你依靠我,我依靠你,走过生命的晴天和雨季。回复


来自西昌的网友说:评论时间:2021-02-23

分了手,就别去打扰彼此的生活。见了面,不要苦大仇深,大方地笑下也不会死。回复


来自运城的网友说:评论时间:2021-02-23

时间是场不落幕的阴谋,你越害怕它就越狡诈。回复


来自龙口的网友说:评论时间:2021-02-23

我们之间的话越来越少。我们之间的距离越来越远-回复


来自鄂州的网友说:评论时间:2021-02-22

如果有一天我变了,请你记住,有一句话叫做拜你所赐。回复


来自滁州的网友说:评论时间:2021-02-22

在这世上,最容易变的是人心,但最天荒地老的也是人心。回复


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