【太仓鑫瑞房产】富力的700亿元奔跑


发布时间:2021-01-29 00:39:04 阅读量:692 作者:皓景

事实上,富力地产依靠旧改发家,以开发多个商业物业闻名太仓鑫瑞房产。旧改和商业地产周期长,需沉淀大量资金,因此富力使用高财务杠杆,整体发展呈现出高风险、高回报的模式。

在销售额300亿元的位置徘徊了三年之后,富力地产终于宣布规模化。该公司管理层日前公布,2014年销售目标为700亿元,这一目标较2013年的422亿元有67%的大幅增长。

2013年,富力地产账面收入同比增长19%,达到人民币363亿元,纯利增35%至76.5亿元。总利润率为39.2%,与2012年的40.8%相比基本稳定。

富力地产预计2014年在22个城市和区域共有63个项目推售,其中25个是全新项目,全年会推出1420亿元货值的产品。按照2013年50%的去化率,可完成700亿元销售任务。

高利润,高负债

富力2013年营收当中,广州再次以108亿元收入位列所有城市区域贡献首位。

年报披露,富力的商业毛利率高达54%。而高端及中端住宅项目(包括别墅)的毛利率平均为36%。中高端住宅组别营收占总营业额28%。

上述数据表明,该公司的高端物业开发策略,继续为其利润的增加作出贡献。

上述经营模式也让富力一直处于高负债状态。富力地产2013年的调整后EBITDA(债务与息税及折旧摊销前利润)与利息覆盖率为3.2倍。EBITDA/利息覆盖率是衡量富力是否有足够利润支付利息费用的偿债能力指标。

富力的该项指标显示其利息支出负担增加,亟待通过未来6 12个月较有力的销售进行缓解。

不过,富力的流动性仍然良好,短期债务仍属于可控范围。2013年底,富力地产持有现金243亿元,为短期债务的1太仓鑫瑞房产.3倍。

规模化

富力地产董事长李思廉认为,富力在三四百亿元规模上平稳了一段时间,已经站稳脚了。他期望,富力今年销售700亿元,明年800亿元,2016年能达到1000亿元规模。

为达到2014年大幅增长的目标,富力在2013年实行了积极的土地收购策略。据悉,2013年,富力地产收购土地总建筑面积达2090万平方米,占富力全部土储面积的48%。新收储土地总承诺金额超过人民币400亿元,其中大部分尚未支付,并会在未来1 2年内支付。

年报描述,获取新土地后,富力已经立即开工。截至2013年底在建总建筑面积增加37%至约1000万平方米,分属于48个项目。在建面积连同2014年计划中的开工面积,估计可取得预售证的可售物业价值超过1400亿元。

但是,巴克莱银行认为刚获取的项目,未必能如愿赶在年内达到预售条件。其报告写道:“可销售资源中有高达30%,即420亿元货值的产品,是来自2013年新收购的项目。当中260亿元来自一线城市,这些城市对售前、售中要求严格得多,我们相信(项目)推出很可能会有一些延迟。”

可以预计,富力走规模化道路,其高利润会有一定程度的削弱,但同时,更强的销售也会增加资金回笼,抵消高负债压力的负面影响。

对此,李思廉说:“在我们的经营模式里面,可以达到30%多的毛利率以及16-18%的净利润这种商业模式是比较合理的预计。”

事实上,富力仍会从事其擅长的旧改,不会因规模化而完全改做“短平快”项目。据悉,富力地产在广东同时推进多个旧改项目。其中,2013年1月正式操盘广州一个旧村改造,总建筑面积超过300万平方米,远超其杨箕村64太仓鑫瑞房产.8万平方米的体量。

此外,进入马来西亚柔佛,首要原因也是因为富力认为利润丰厚。该项目预计可开发销售7 8年。

■吴娓婷/文

在裴亮看来,商业地产供需之间的矛盾依然存在,“老问题一直没解决”。商业地产开发商依然有很大盲目性,从商圈选址到项目机构,都缺少对未来商户需求的科学判断,“分割销售的模式,也容易造成管理上的难题,影响整体商业环境的培育。“空置的商业项目90%是硬件本身的问题。”张家鹏举例说,层高很低,零售商无法接受;地板荷载能力不够,超市就无法入驻,“原因无非开发商在规划设计时,没有考虑将来租售给什么样的商户,没有考虑到不同商户对硬件要求的不一样。”与此同时,张家鹏也认为有的开发商卖散产权后,缺少对项目的统筹管理和品牌维护。

今年3月份开始,许多香港购房人络绎不绝地出现在北京一些高端项目。“我们甚至想招一些会说粤语的销售人员,专门接待香港客户。”一位销售人员告诉笔者,近期他们还将接待更多的香港购房团。

北青报记者了解到,有的常委会委员、地方、部门和社会公众建议,应根据实际需要适当扩大缺席审判的适用范围。草案二审稿将上述条款修改为,“对于贪污贿赂犯罪案件,以及需要及时进行审判,经最高人民检察院核准的严重的危害国家安全犯罪、恐怖活动犯罪案件,犯罪嫌疑人、被告人潜逃境外,监察机关、公安机关移送起诉,人民检察院认为犯罪事实已经查清,证据确实、充分,依法应当追究刑事责任的,可以向人民法院提起公诉。人民法院进行审查后,对于起诉书中有明确的指控犯罪事实的,应当决定开庭审判”。

由中国互联网新闻中心地产中国网主办的“第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼举行。链家研究院院长杨现领发表了以“存量房视角下的房地产走势展望”为主题的演讲。

公积金贷款:尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款,但是经过前几轮降息后,公积金贷款已达到3.25%,处在历史最低值。

报告还提到,前7个月“京津冀协同发展迈出坚实步伐,河北雄安新区规划纲要出台实施,北京城市副中心加快建设,疏解北京非首都功能有力有序有效推进”。同时,中西部地区发展较快,东北地区经济企稳回暖,东部地区新动能继续集聚。

2008年8月18日,就在人们为前一天中国军团狂揽8金的豪气倍感骄傲的时候,刘翔转身离去,无法忍受的跟腱之伤让他在“鸟巢”的跑道上留下了一个悲壮的背影,更留下了亿万国人的一声叹息。

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网友“海里游到钱江的鱼”在一个讨论投资客的帖子里说道:“对KFS(开发商)而言,只要收到钱就OK了,有没有人去入住,这不管他的事;对现在即将来的刚需来说,接还是不接这个盘,这是个问题。”

从今年3月开始,随着中央和本市一系列扩大内需的措施作用显现,本市固定资产投资触底反弹,与去年的差距逐步缩小。3月,本市新增固定资产投资274.8亿元,累计完成投资529.2亿元,降幅缩小至6.5%,环比少降了10多个百分点;4月,本市新增固定资产投资303.9亿元,累计完成投资833.1亿元,降幅进一步缩小到5.9%;5月,本市固定资产投资再次增加到468.5亿元,累计达到1301.6亿元,一举扭转“九连阴”,实现了同比7.7%的增长,固定资产投资对经济增长的带动作用开始显现。

富力 地产 目标

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网友评论:

来自威海的网友说:评论时间:2021-01-29

生命中最好的事情就是那些值得的等待,值得为之奋斗,也值得永不放弃。回复


来自晋中的网友说:评论时间:2021-01-29

这心里深处的欢畅,这情绪境界的壮旷,任天堂沉沦,地狱开放,毁不了我内府的宝藏。回复


来自海门的网友说:评论时间:2021-01-29

表面上看着如此光鲜,其实内心已经碎掉了。凡是能打动你的东西,它一定伤害得你也很深。比如爱情。回复


来自本溪的网友说:评论时间:2021-01-29

富,不是你身上的钱财,而是你心里的满足;贵,不是你地位的显赫,而是你被人需要的程度。回复


来自安达的网友说:评论时间:2021-01-29

如果有人愿对你好,就别折腾好好过吧,世上没十全十美的人,一个人能对你好就已很难得。如果有人从最穷时跟着你,就别贪心了,无论发达成什么样,都守着人家过吧。我们经历过的人再多,最后能陪在你病床前的也只有一个。人生到老方知唯一。不折腾,不贪心,才是一辈子。回复


来自临夏的网友说:评论时间:2021-01-28

最好的关系不是随叫随到,每天都聊,而是我发了消息,你看到了自然会回复,我不会因为你没有回复而胡乱猜忌,你也不会因为没有及时回复而感到抱歉,彼此信任,彼此牵挂就够了。回复


来自台中的网友说:评论时间:2021-01-28

改变,不需要你自己说,别人会看得到。回复


来自淮南的网友说:评论时间:2021-01-28

人最悲哀的,并不是昨天失去得太多,而是沉浸于昨天的悲哀之中;人最愚蠢的,并不是没有发现眼前的陷阱,而是第二次又掉了进去;人最寂寞的,并不是想等的人还没有来,而是这个人已从心里走了出去。回复


来自河源的网友说:评论时间:2021-01-27

女人退一步,男人退两步。一个懂得爱的人,宁可扮演输家,也不去打败自己的爱人。打败了她,或者他,你想得到什么呢?真爱,就要懂得让步。回复


来自玉门的网友说:评论时间:2021-01-27

人生三大遗憾:不会选择;不坚持选择;不断地选择。回复


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