【置兴房产】房改房偷偷扮嫩了20岁 按揭审批“卡你没商量”


发布时间:2020-12-04 18:38:20 阅读量:5714 作者:贵伦

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老龄房可能扮嫩有术,所以一定要查册,只有这样才能知道其真实楼龄,否则就会影响贷款期与额度的申请

买房改房的买家注意啦!你可知道你看中房子的“芳龄几何”?

“一看都知道老掉牙啦,约莫二十多年楼龄吧,地产经纪说的”!别,这种“地产经纪说”的约莫话以后还是不说为妙。

根据广州市房地产中介协会2014年第一季度行业纠纷与投诉处理工作分析报告称,投诉人认为中介公司隐瞒交易物业楼龄的情况,占据今年第一季度投诉理由中的首位。据记者了解,由于目前公积金贷款审核可谓是空前严格,因为“楼龄”问题发生争议而贷款受阻也空前多了起来。一位按揭行业的负责人告诉记者,本月,她就接待了一位“大头虾”买家,因为房改房比预想中突然“老”了20岁,导致无法贷款,最后无奈放弃了诚意金终止交易。所以各位看官,现在知道了吧,搞清楚选购对象的“年龄”是多么重要啊。尤其是对于购买学位房的家长来说,大多数学位房都是老龄房改房,更要多一个心眼了,可不能盲目相信地产经纪或业主口里所说的“芳龄”。

房改房芳龄几何?查册后才能确定

不久前,常女士向记者说起她的购房经历。常女士看了几个月楼,最近相中了一套房改房,看楼时地产经纪说那是1995年的房子,准备网签时看查册表才发现:该楼房的建筑时间是1985年,“房产证上是没有显示楼龄,只有查册才看得到,其实地产经纪和业主也没有想骗我的意思,因为大家都以为就是1995年的房子”。

读者张先生也曾经遇到与常女士同样的经历,他于2010年买了一套员村的楼梯楼单位,当时看外墙似乎挺老旧,但业主手中的房产证却是2000年出证的。地产经纪告诉他,房屋的确是在上世纪80年代末兴建的,由于业主所在国企的改制问题,房改房的房产证在2000年才办下来。张先生很狐疑:难道看房子的楼龄,不能以房产证上标注的日期为准吗?我们究竟以哪个为准?

记者为此咨询了相关专家。满堂红法务部专员罗凯波说,楼龄的确认,民间的定义亦很混乱,根据房管部门目前公示的产权信息,亦并非全部都有显示。楼龄起算时间的认定,现在有很多种说法,例如:按土地划拨或出让的时间起算、按建筑时间起算、按出证时间起说。

究竟以哪一个为准?根据《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》(穗公积金中心函〔2013〕506号)的相关规定:“二手住房楼龄的计算标准:二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄”,因此,判断一个物业的楼龄,则要把这几个时间都拿来做一通比较,哪个长算哪个。

所以各位买家,你看中的房改房芳龄究竟几何,有可能谁说了都不算,而要去查册后才能知道。

公积金审批空前严格,“扮嫩”二手楼纷纷中招

在此之前,人们对房子的楼龄,其实“约约莫莫”也是可以的,只要不相差太远就行。

因为“楼龄”只需涉及按揭贷款问题。而在贷款按揭的规定中,官方的说法是“贷款年限+楼龄不能大于30年”,但在过去的实际操作中,许多十五六年楼龄的房屋依然可申请20年的商业贷款,所以楼龄问题虽然在公开文件中会显示影响按揭审批,但在实际操作中,影响有限。“因为按揭贷款最主要的影响因素是在于贷款人的资质,有长期稳定收入的人群申请贷款,如果贷款额与抵押物业经评估的市场价值之比例符合贷款政策,贷款期基本不会受到太大影响”。

资深按揭顾问郑大源告诉记者,以前市场对“楼龄”不是太在意,也不太认真,只要价格合适、合眼缘就行了。但是最近的情况变了,郑大源提醒卖家,由于现在公积金按揭贷款的审批空前严格,所以很多“有意无意扮嫩”的老龄二手房就纷纷中招了。

“不少客户签约后,准备申请按揭贷款时才发现,原来楼龄超标了,根本申请不了那么多年的贷款期”,郑大源告诉记者,有买家就因此不得已毁约赔上一笔诚意金置兴房产。所以,购房者在签合同之前一定要先查册,看看建筑时间、房屋的测绘时间及评估报告时间是多少,不是地产经纪说多少,贷多少、贷款期多长是能做得到的,一切都要看证据,尤其是自己的月供能力一定要控制好,“如果可以,最好签合同的时候能请一个比较专业的人士陪同,毕竟合同是后续工作的依据,千万马虎不得”。

文/图 羊城晚报记者 詹青

老龄楼“扮嫩有术”

“大头虾”教训深刻

案例1:

楼龄陡增12年,买家要啃高月供

客户张先生买房时房产证的图纸上写着一个时间是2002年,实际楼龄应是15年以内,因所购物业的外墙是贴马赛克的,银行指定的评估公司对该房屋也作出12年楼龄的评估结果。后来张先生签合同时,按揭代理公司查册才发现上面注明的房屋建筑时间是1990年,那意味着这笔贷款只能申请年限为11年的公积金贷款(实际操作中:楼龄+贷款年限不得超过35年),比原先设想的年限足足短了12年。幸运的是张先生还能承受这个月供款,交易才得以继续。

案例2:

盲目估计贷款年限,最终解约了事

冯女士看中了一套二手学位房,从地产经纪口中听到的楼龄大约是20年,后来查册才知道房屋是1985年建的,楼龄已满29年。可地产经纪却告诉冯女士,房屋的贷款期十几二十年都没问题。然而,事实上是,这个“29岁”高龄的二手房最多只能申请6年的贷款期。冯女士最终无力承担太短的贷款年限和高额的月供款,买卖双方无奈解除合同,最终冯女士还要赔偿协定的金额和全部的中介服务费。

案例3置兴房产:

贷款成数变低,学位房买家失算

林小姐今年在小学招生之前看中一套学位房,她和业主在中介公司签合同,业主称,该物业的楼龄为22年,房产评估公司的评估结果是21年。结果签按揭合同当天中介公司才叫业主查册,一查才发现楼龄达34年,网签显示其建筑时间是1980年。虽然林小姐看中的是商品房,楼龄+贷款年限少于40年即可,但贷款成数因“高龄”而被调低,银行最多只能贷五成,但林小姐想申请七成。最后按揭代理公司帮忙找到一家可以“试试”七成的银行,但银行方表示,贷款可以,但利率需上浮10%,大大超过了林小姐的预算。(整理/詹青)

1-11月,全国房地产开发投资64772亿元,同比名义增长16.7%,增速较1-10月提高1.3个百分点。这是近5个月来,该指标首次回升至16%以上。业内普遍将这理解为楼市从底部回升的重要信号。

根据官方发布的数据显示,11月份,佛山一手住宅成交套数为5258套,比10月的4742套增长10.88%;成交面积为58.75万平方米,比10月增加了3.4万平方米,增幅为6.14%;而成交均价为7479.58元/平方米,在10月7308.63元/平方米上的基础上略增2.34%,比9月的7143.09元/平方米增4.7%。

早前有市场人士揣测,李嘉诚逐渐淡出媒体视线,主要是为了退休后,方便交棒给长子李泽钜,不过他在28日的记者会上称,目前完全没有退休的打算。

楼龄 约莫 地产

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网友评论:

来自湖州的网友说:评论时间:2020-12-04

三十年的变迁,三十年的哀怨,如今所有的记忆都在白色床单上缠绵。三十年的风雨三十年的心碎,所有残划过的思念苍老了这张发黄的脸。回复


来自诸暨的网友说:评论时间:2020-12-04

我想送给你那一朵握紧在手里的花,还不够完成一个童话,所以看着你浅笑安然,匆匆走过有我的年华。回复


来自兰州的网友说:评论时间:2020-12-04

如果你不想要,想退出要趁早,我没有非要一起到老。回复


来自惠州的网友说:评论时间:2020-12-04

生活的乐趣不是生活本身的,而是我们对升入一种更高的生活的恐惧;生活的折磨也不是生活本身的,而是我们因那种恐惧而进行的自我折磨。回复


来自邛崃的网友说:评论时间:2020-12-04

怨得这相逢,谁作的主?——风!回复


来自北安的网友说:评论时间:2020-12-03

我以为时间还长,足够我去浪费;我以为时间还长,你可以等我去懂事;我以为时间还长,长大后你依旧会陪着我;我以为时间还长,我们会一直一直到永远。原来你老了,原来妈妈也会老。回复


来自衢州的网友说:评论时间:2020-12-03

我还在原地等你,你却已经忘记曾来过这里。回复


来自朔州的网友说:评论时间:2020-12-03

悄悄是别离的笙箫,夏虫也为我沉默,沉默是今晚的康桥。回复


来自庄河的网友说:评论时间:2020-12-02

没有什么过不去,只是再也回不去。回复


来自晋城的网友说:评论时间:2020-12-02

在这个世界上别太依赖任何人,因为当你在黑暗中挣扎的时候,连你的影子也会离开你。回复


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